苏州大市2023年5月房地产市场月报

2023-06-16 作者：江苏淘房网点击评论

核心摘要

房地产政策：苏州买房补贴50%契税！部分区域已执行

自5月起，吴中、吴江、相城、张家港、新区（除狮山横塘街道外）、太仓陆续推出了首套购房契税补贴政策，一次性购房应缴契税50%补贴。这在一定程度上加强了购房者的购房热情，缓解购房压力，促进房地产市场回暖。

土地市场：二批次吸金97.73亿，3宗触顶摇号， 60多家房企抢1宗地

5月底，苏州2023年第二批次9宗宅地全部成交（3宗触顶摇号、4宗低溢价、2宗底价），总面积27.8万㎡，总金额97.7亿元，平均溢价率9.1%；月亮湾16号地块吸引60多家房企进摇号阶段，沧浪新城15号地块和斜塘17号地块均有16家房企报名。此次供地质量较高，房企拿地积极，市场热度明显提升，城投托底平台减少。此外，5月25日苏州市区三批次挂牌12宗宅地，总用地面积41.87万㎡，总起价约115.31亿元，6月25日开始竞拍。

住宅市场：政策利好释放下，5月苏州新房成交稳中趋升

2023年苏州一季度成交热潮未能延伸二季度，在需求释放接近完毕后，4月份成交活跃度下滑，5月苏州接连两次松绑公积金贷款政策，包括贷款额度提升以及公积金可作为首付款等，促进刚性和改善性需求的释放，带动成交逆势回升。可见市场回暖仍依赖于楼市宽松政策的持续加持和居民置业情绪的进一步刺激等措施。

01，市场资讯

苏州政策资讯：5月17日市房博会启动会上，公布苏州执行契税补贴，随后张家港、相城、吴中区、吴江区、高新区各区陆续发布细则，近日太仓也公布契税补贴细则。

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02，土地市场

市区土地分析：2023年1-5月苏州前两批次20宗宅地全部成交，总占地面积67.06万㎡，总建筑面积116.51万㎡，总成交金额237.75亿元，平均楼面价20405元/㎡，平均溢价率8.13%。5月29日至5月30日，苏州第二批次9宗地块顺利成交，其中3宗触顶摇号，4宗溢价成交，2宗底价成交，总成交占地面积27.8万㎡，总成交金额97.7亿元，平均楼面价21010.8元/㎡，平均溢价率9.09%。

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第二批次土拍特点：

①土拍市场超预期，溢价率快速上升。二批次平均溢价率达9.1%，高于首批次7.5%，且9宗地块中有3宗限价摇号，4宗低溢价成交，成交热度明显高于上批次。

②核心板块超高预期，园区地王易主。本次园区月亮湾16号地块最高成交楼面价为36800元/㎡，楼面价超同板块润月雅筑项目2300元/㎡，参考润月雅筑首开即罄，均价52500元/㎡更是冲击全市最高，可见未来该地块价值不言而喻。

③房企报名积极性高涨，60多家房企抢一宗地。月亮湾16号地块吸引60多家房企进摇号阶段，资金充实的房企均纷纷报名；沧浪新城15号地块和斜塘17号地块均有16家房企报名，可见房企对断供已久的沧浪新城和斜塘板块的市场预期较高。

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2023年苏州二批次集中供地成交点图:

2023年苏州三批次挂牌情况：5月25日，2023年苏州第三批次12宗地块正式亮相，其中姑苏区2宗、园区2宗、吴中区1宗、相城区6宗、吴江区1宗，总出让面积418669.1㎡，总起始价115.31亿元，最高起拍楼面价28456元/㎡为姑苏区吴门桥街道25号地块，最低起拍楼面价9800元/㎡为相城区黄埭镇32号地块，12宗地块将于6月25日上午10点开始竞拍。

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2023年苏州三批次集中供地点图：

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县市土地分析：

本月苏州县市共推出3宗涉宅地块，总出让面积12.09万㎡，总起价178361万元，平均起拍楼面价8585元/㎡。共成交11宗涉宅用地，总成交占地面积41.24万㎡，总成交金额93.98亿元，平均楼面价11873.76元/㎡。

其中昆山时隔两年，再现破中止价，玉山城西7号地块经过47轮激烈报价进入一次性报价环节，最终由保利发展竞得，成交总价为181104万元，成交楼面价18469元/㎡，溢价率14.5%，昆山成交楼面价天花板被刷新。此外，太仓高新区2023-WG-10-1地块经过193轮的竞价后进入一次报价环节，最终由建发竞得，成交总价15.2亿元，成交楼面价13771元/㎡，溢价率14.76%，刷新板块最高楼面价。

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苏州大市房地差：姑苏区＞园区＞新区＞吴江区＞吴中区＞相城区＞昆山＞常熟＞太仓＞张家港；其中苏州主城区域、昆山、常熟房地差在1.0万元/㎡以上，但张家港房地差低于0.8万元/㎡，相对利润空间较小。

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03，市区住宅市场

供求量价：2023年5月苏州市区商品住宅成交61.9万㎡，环比上涨5.1%，同比上涨12.0%，均价30609元/㎡，环比上涨6.2%，同比上涨34.9%；本月受园区高教区、湖东等核心板块项目的集中签约，全市整体成交量价同环比大幅上涨。

2023年苏州一季度成交热潮未能延伸二季度，在需求释放接近完毕后，4月份成交活跃度下滑，5月苏州接连两次松绑公积金贷款政策，包括贷款额度提升以及公积金可作为首付款等，促进刚性和改善性需求的释放，带动成交逆势回升。

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库存：截止2023年5月底，近一年商品住宅月均流速62.9万㎡/月，狭义库存746万㎡&狭义去化周期12个月，广义库存2365万㎡&广义去化周期38个月；自3月份楼市迎来小阳春，苏州新房流速明显加快，去化周期缩短，市场愈加健康。

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备注：

狭义存量：指已领取预售证但未销售的建筑面积；

广义存量：指狭义存量+已动工但未领取预售证的建筑面积+已成交土地但未动工的建筑面积

去化周期=存量/近一年商品住宅的流速

成交结构：2023年5月苏州新房以100-110㎡首置产品为主，占比17%，对应总价段集中在200-300万区间内，吴中上城时光项目成交49套为该面积段成交套数最高。此外，120-130㎡、110-120㎡、140-150㎡所占份额分别为13%、13%、11%。随着园区湖东、新区狮山高端改善项目陆续上市，面积200㎡以上的大平层成交量猛增，本月占比达到9.6%。

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项目排行榜：近期苏州园区多个高端红盘取证加推，均即开即罄，去化表现优秀。如：园区湖东建发缦月华庭以销售金额23.66亿元、销售面积4.6万㎡的成绩占据双榜冠军；园区奥体绿城云庐以销售金额18.19亿元、销售面积为3.65万㎡，位居双榜第二。其他区域主流核心板块的高端改善盘，如吴江太湖新城苏州湾壹号和中建吴江城投笠泽之星、吴中太湖新城中建太泽之星均榜上有名。

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