苏州大市2023年一季度房地产市场季报

2023-04-17 作者：江苏淘房网点击评论

核心摘要

房地产政策：苏州四县市突发落户新政！取消积分落户

自4月1日起，苏州市区和四县市将采取不同的户籍准入政策。苏州市区依旧执行积分落户，分值降低，最低400积分即可落户，并且取消原先的申请窗口期，随时可申请办理，达标就能落户。四县市，全部取消积分落户，转而执行房迁落户，租房也能落户，4月1日起执行，正式文件即将下发。

土地市场：2023年苏州首批拟出让地块曝光！共39宗地、155万方

苏州2023年首批次已顺利完成，核心倒挂地块热度持续攀升，热度向次核心地段蔓延，房企拿地积极性明显提高。3月30日，苏州市区2023年首批次拟出让39宗住宅用地，总占地面积约155万㎡，其中相城区是供应主力，其次是园区，预计将分两次拍，最快4月下旬挂出。

住宅市场：市场复苏势头强劲，“银四”或将延续“金三”热度

在楼市政策利好的刺激下， 2023年1-3月苏州新房成交量价实现双双同比上涨，市场信心和预期持续恢复。疫情、春节期间积压的购房需求在楼市“小阳春”时节得到集中释放，尤其是改善住房需求。预计，在销售回暖和融资能力增强的综合影响下， “银四”或将延续“金三”热度，部分房企恢复一定拿地能力。

01市场资讯

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02土地市场

市区土地分析：2023年一季度苏州市区首批次11宗涉宅地块全部成交（其中3宗摇号，2宗低溢价成交，6宗底价成交)，总建筑面积70.0万㎡，总成交价140.02亿元，溢价率7.5% 。其中，3月份苏州市区无涉宅用地供应和成交。

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各批次土地成交对比：苏州2023年首批次和2022年第五批次供地量相比前几批次均明显收缩，但地块质量提升，楼面价上扬。另外2022年首批次溢价率7.5%，相比2022年第五批次提升了2.7个点，土地市场热度回升，房企投资信心逐步恢复，房企拿地积极性明显提高。

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各批次房企拿地对比：苏州2023年首批次房企拿地与上两批次进行对比，地方城投身影有所减少，品牌央企、国企及外来房企加大布局力度，凸显出在市场逐步回温下，资金实力靠前的房企更加看好苏州楼市。

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首批次触顶地块：园区原三星地块约31家房企参与摇号、狮山名尚花园东地块约22家房企参与摇号，该两宗地块都是苏州核心地块，高热度触顶摇号；次核心地段的向阳路9号地块参拍房企数量不及核心地段地块，但热度受核心地块传导，竟意外触顶摇号。

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《苏州市区2023年度首批拟出让住宅用地清单》：3月30日，苏州市区2023年首批次拟出让39宗住宅用地，总占地面积约154.82万㎡，其中相城区是供应主力，其次是园区。涉及到的板块多是主核地段，比如园区独墅湖、斜塘、车坊；相城高铁新城，元和、黄桥；吴中城南、甪直；新区太湖科学城，吴江太湖新城等。

呈现出以下特点：

①小体量+低容积率是主流，未来苏州各区都将新增洋房改善类产品，居住品质大幅提升；

②非核心供应量增加，不少板块多年未有土地出让，届时新盘入市，地缘改善迎来机会，区域关注度会增加。

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县市土地分析： 2023年3月仅太仓成交1宗地块，由太仓市金仓建设投资有限公司底价摘下；此外，3月太仓挂牌1宗、常熟挂牌4宗涉宅地块，总出让面积13.58万㎡，总建筑面积26.82万㎡，总起价254597万元。但随着房地产市场逐渐转暖，预计二季度周边各县市供地节奏将加快。

苏州大市房地差：姑苏区＞园区＞新区＞吴中区＞吴江区＞相城区＞昆山＞常熟＞太仓＞张家港；其中苏州主城区域、昆山房地差在1.0万元/㎡以上。

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03市区住宅市场

供求量价：2023年1-3月苏州市区商品住宅成交151.8万㎡，同比上涨12%，均价27248元/㎡，同比上涨7.4%。其中3月成交面积75.7万㎡，环比上涨70.3%，同比上涨47.4%，成交均价28245元/㎡，环比上涨13.4%，同比上涨12.3%。整体新房市场凸显韧性，市场行情较往年显现出一定的好转迹象，预计二季度苏州新房市场热度有望进一步增长。

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库存：截止2023年3月底，近一年商品住宅月均流速50.8万㎡/月，狭义库存760万㎡&狭义去化周期13个月，广义库存2341万㎡&广义去化周期39个月；随着市场有所回暖带动新房成交流速加快，去化周期也有下降趋势。

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备注：

狭义存量：指已领取预售证但未销售的建筑面积；

广义存量：指狭义存量+已动工但未领取预售证的建筑面积+已成交土地但未动工的建筑面积

去化周期=存量/近一年商品住宅的流速

成交结构：2023年1-3月苏州市场主力成交面积段为100-130㎡产品，占比达到52%，140-150㎡中高端改善产品需求量大；总价段200-350万占比近五成。在市场逐渐回暖下，首置首改和中高端项目去化保持强势。

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项目排行榜：园区湖东、新区狮山的高端改善楼盘纷纷在2023年一季度进行开盘且几乎逢开必罄，园区湖东万科朗拾以19.71亿元&4.03万㎡的销售成绩斩获双榜冠军，新区狮山建发缦云和大悦风华苑分别以16.69亿元&3.50万㎡、14.83亿元&3.18万㎡的销售成交占据双榜第二、第三位；此外，部分次核心板块的盘也较热销，如相城区铂悦春和万象、姑苏区天地源平江观棠雅苑均榜上有名。

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