律师解答！承租人能否要求减免租金？

2020-02-20 点击评论

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为大家解答

疫情防控期间私房出租中法律问题的处理

赶紧来看看吧~

律师解答

Q1:新冠疫情防控期间，私房租赁合同还是否有效？

答：房屋租赁合同是有效的，疫情防控并不必然导致房屋租赁合同无效。虽然新冠肺炎疫情属于不可抗力，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，需要根据不可抗力的影响，来具体确定责任承担。单纯以疫情的出现，认为合同无效，是不正确的。

Q2:新冠疫情防控期间，承租人能否要求房东减免租金？

答：首先，新冠肺炎疫情属于不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

其次，新冠疫情虽属于不可抗力，但是否就可以降低租金或者减免租金，仍需要根据具体情况进行具体分析，根据“公平原则”通过协商处理。

Q3:新冠疫情防控期间，承租人如何与房东协商租金减免？

答：自愿协商、互谅互让是协商减免租金的基本原则。

首先，疫情对双方影响都很大，任何一方不能只考虑自己的损失，需要换位思考。

其次，要充分考虑疫情这个不可抗力的实际影响和具体后果，要针对不可抗力以及具体的租赁合同内容，来分析是否构成违约、损失的计算等因素。

第三、协商减免房租的期限，要根据当地疫情防控措施的强度、时间来合理确定。

第四，如果协商一致的，需要形成书面补充协议，将各方达成的减免意思，化为具体条文。

Q4:新冠疫情防控期间，私房出租人是否可以不让承租人使用房屋？

答：如果出租人没有法定的合同解除权，同时也未出现疫情防控部门的行政强制性限制，出租人不能仅因疫情的出现，不让承租人特别是回常外来人员使用。

实际上，出租人应当允许承租人使用，但应当要求承租人遵守本地疫情防控的各项要求，比如登记信息、上报行程等。如果承租人不能履行防控疫情的相应义务，出租人可以向有关部门反映。

Q5: 新冠疫情防控期间，出租人能否解除合同？

答：因为租赁合同的合同期一般较长，因此在疫情期间，如果疫情并未影响到承租人继续使用房屋，或者承租人虽然一时不能使用，但愿意在疫情过后使用的，出租人不能单方解除合同。

如果疫情对合同的履行产生一定时间的影响，承租人因疫情防控和治疗需要而被采取强制性隔离等措施，造成无法及时足额支付租金的，不构成违约，出租人无权就此解除租赁合同。

承租人被解除隔离措施后仍不支付租金，经出租人催告且经过合理宽限期后仍继续拖欠租金的，出租人有权依据《合同法》九十四条第三款的规定，单方通知承租人解除租赁合同。

Q6:新冠疫情防控期间，承租人能否解除合同？

答：承租人不能简单以发生新冠肺炎疫情提出解除租赁合同。

如果疫情导致承租人在剩余租期内无法使用房屋的，就出现了合同目的不能实现，这种情况下，可以解除合同。

因为租赁合同的合同期一般较长，而对于大部分租赁合同来说，这次疫情虽然短期会致使承租人无法正常使用租赁房屋，但从长期看一般不会致使其租赁的合同目的无法实现，不能简单以疫情出现为由解除合同。

Q7: 新冠疫情防控期间，出租人是否有权拒绝承租人在房屋内居家观察？

答：因为居家观察是政府采取的防控疫情措施，任何人员均应当遵守。出租人不能仅因承租人需要在出租房内居家观察，就拒绝承租人。根据合同法，在合同没有解除前，承租人享有房屋的使用权。出租人在租赁期内无法律依据拒绝承租人使用房屋，属于违约行为。

Q8:新冠疫情防控期间，出租房的四邻是否有权要求签署四邻协议后才能出租？

答：未经四邻协议而签订的租赁合同，并不违反法律规定或者社会公共利益，且当前疫情防控措施也未规定需要签订四邻协议后才能出租房屋，所以，租赁合同只要出租人和承租人双方达成一致，没有违法内容，就是合法有效的，是得到法律保护的。

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